11月14日,2020新文旅地產(chǎn)景觀及度假酒店設(shè)計(jì)論壇在海南博鰲隆重舉行。本次論壇,邀請(qǐng)到國內(nèi)優(yōu)秀文旅單位與文旅龍頭設(shè)計(jì)單位景觀負(fù)責(zé)人,“以文旅之名,引領(lǐng)未來動(dòng)向”為主題,共同探討新文旅風(fēng)潮下的新價(jià)值。
其中,GVL怡境國際文旅集團(tuán)副總裁朱冰堯先生以“以生態(tài)圈賦能文旅地產(chǎn)”為題做演講,分享了文旅地產(chǎn)的新模式,并介紹怡境國際在建設(shè)、運(yùn)營以及產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域如何增大賦能能力,搭建生態(tài)圈,同道共生。本次演講內(nèi)容干貨滿滿,一起來回顧下。
轉(zhuǎn) 變
新生活方式消費(fèi)正在升級(jí)
文旅地產(chǎn)的第二曲線主要是從需求和供給端出發(fā),即從需求端考慮消費(fèi)升級(jí)的新買點(diǎn),怡境將創(chuàng)造一種理想生活方式,它是從物質(zhì)精神層面達(dá)到生活方式的消費(fèi)升級(jí)。這種理想生活方式注重儀式感、區(qū)隔感和炫耀感,不僅對(duì)環(huán)境情境還是生活方式體驗(yàn)感都存在訴求。
此外,第二曲線衍生出的新空間,例如地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。過去地產(chǎn)商主要是空間的變現(xiàn),如果增加文旅元素,實(shí)際上是從有限空間變現(xiàn)走向無限空間變現(xiàn),那么它就會(huì)植入非空間類的產(chǎn)品。
第三,2021年開始,國家由脫貧致富轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村振興,大背景下會(huì)形成新一輪都市消費(fèi)場(chǎng)域轉(zhuǎn)向。鄉(xiāng)村消費(fèi)實(shí)際上是有3個(gè)方面的維度變化。
“非標(biāo)”:土地如果按照地產(chǎn)類劃分,它主體上還是建設(shè)用地,但如果是旅游類的話,它可以在供地的資源匹配上增加新的土地使用類型,比如農(nóng)用地,我們都可以匹配進(jìn)來,這樣就擴(kuò)大了實(shí)現(xiàn)文旅地產(chǎn)的范圍。
“生活買場(chǎng)”:過去生活買場(chǎng)主要是景觀構(gòu)成的景區(qū),或者一些一般的旅游商業(yè)業(yè)態(tài),但現(xiàn)在要構(gòu)建的這種生活方式,是把城市中的生活場(chǎng)景轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)村里面去,形成一種新的生活買場(chǎng)的消費(fèi)情境。
“流量效益”:雖然都市的流量效率更強(qiáng),但由于這些流量效率基于本身的工作環(huán)境,因此它的商業(yè)氛圍流量并不能有更多的變現(xiàn)。反觀鄉(xiāng)村的流量效益,它一方面可以讓地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生流量,進(jìn)行土地增值。另外它本身形成的流量效應(yīng),可以產(chǎn)生新的消費(fèi)可能性,將無限空間變現(xiàn)的能力放大。
植 入
基于生活方式的旅游產(chǎn)品
眾所周知,地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向文旅的時(shí)候,大多數(shù)不愿意實(shí)際投資進(jìn)去,因?yàn)槁糜渭确莿傂?,又非高頻,所以它的回報(bào)周期長,可能性弱,因此我們應(yīng)該將旅游打造成新的生活方式旅行,由柔需轉(zhuǎn)向剛需,從低頻轉(zhuǎn)向高頻。
這種旅行怡境把它叫做生活方式旅行。它不同于傳統(tǒng)的目的地游和周邊休閑游,它是一種基于生活、日常生活日常生活的旅行方式,旨在打破工作生活和旅行的界限,再造一種回歸天性,釋放以人性和修煉新鮮的理想生活方式。
生活方式有哪些?生活方式的科學(xué)需求可歸納為3個(gè)方面:
親情生活,比如夫妻,親子和親友;
社交生活,比如情侶、閨蜜和朋友;
成長生活,比如團(tuán)建、研學(xué)和展會(huì)。
過去這些生活方式是在都市實(shí)現(xiàn)的,現(xiàn)在把它們移到鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn),才是真正實(shí)現(xiàn)1小時(shí)都市圈的生活方式。
實(shí)際上,在大量的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中,基本都是在1小時(shí)都市圈的范圍之內(nèi),特別是都市資源、土地資源稀缺的時(shí)候,大量地產(chǎn)類項(xiàng)目外延,如果只打造單一的地產(chǎn)項(xiàng)目的話,增值幅度肯定是有限的。
構(gòu) 建
新文旅地產(chǎn)模式應(yīng)運(yùn)而生
生活方式旅游和文旅地產(chǎn)的關(guān)系是什么?
由生活方式旅行創(chuàng)造出兩個(gè)概念,一個(gè)叫旅游情境,第二叫生活圈子。即便它是一個(gè)景區(qū)或者一個(gè)田野,或者一個(gè)特色小鎮(zhèn),它本身創(chuàng)造的是旅游情景,但是過去沒有把生活圈子帶到這個(gè)特色小鎮(zhèn)里面去,因此現(xiàn)今需要把兩者結(jié)合,構(gòu)建一個(gè)新文旅地產(chǎn)的模式。
新文旅地產(chǎn)的模式,對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程中起到三大作用。
勾地:在前端的時(shí)候,可以和開發(fā)商一起去勾地,因?yàn)樯罘绞铰眯锌梢阅玫礁嗟耐恋刭Y源,因?yàn)樗粏沃皇切枰ㄔO(shè)用地,也需要其他的類型用地,因此政府是歡迎的。
熱地:通過生活方式旅行的項(xiàng)目植入,帶動(dòng)區(qū)域的地價(jià),起到熱地的功能。
運(yùn)營地:還可以運(yùn)營非地產(chǎn)類的旅游項(xiàng)目,所以它是運(yùn)營地。
因此,生活方式旅行實(shí)際上和地產(chǎn)之間的關(guān)系不單是構(gòu)建一個(gè)情境,更主要的是運(yùn)營,所以它會(huì)形成一種新文旅地產(chǎn)的模式。
優(yōu) 勢(shì)
自然美學(xué)打造理想生活
在新文旅地產(chǎn)的模式中,怡境做了3件事情——
第一,用景觀設(shè)計(jì)打造理想生活方式情境;
第二,創(chuàng)造理想生活方式的玩法,也就是文旅;
第三,構(gòu)建理想生活方式的運(yùn)營,把片區(qū)里形成的情境和玩法,進(jìn)行落地運(yùn)營。
打造理想生活方式情境是怡境最大的優(yōu)勢(shì)——用景觀設(shè)計(jì)打造自然美學(xué)的理想生活。它的含義本質(zhì)上是從天性、人性和心性3個(gè)維度出發(fā)。
“天性”解決人與自然的關(guān)系,理想生活是回歸天性的情境。
“人性”解決人與人之間的關(guān)系,理想生活是釋放人性的交互。
“心性”解決人與自我的關(guān)系,理想生活是修煉心性的獨(dú)白。
因此,理想生活可歸納為回歸天性,釋放人性和修煉心性。怡境用這種自然美學(xué)的景觀設(shè)計(jì)理念,來實(shí)現(xiàn)理想生活。
共 生
理想生活的賦能服務(wù)商
要實(shí)現(xiàn)這些設(shè)想,光憑怡境是實(shí)現(xiàn)不了的,因此,怡境要構(gòu)建一個(gè)生態(tài)圈,通過生態(tài)圈去賦能理想生活。
針對(duì)文旅項(xiàng)目中鏈條長,產(chǎn)業(yè)多,回報(bào)周期長的痛點(diǎn),怡境構(gòu)建的生態(tài)圈很好解決了資本、資源、能力問題。
怡境的模式是通過全域統(tǒng)籌來解決資源問題,通過超強(qiáng)中臺(tái)來解決能力問題,通過社群生態(tài)來解決資本問題。
要實(shí)現(xiàn)這種生活方式旅行,一定要有生態(tài)圈的強(qiáng)大支撐,因此怡境國際一直在做同道共生的事情,就是把所有資源方、資本方以及產(chǎn)業(yè)方等聯(lián)系在一起,大家共同獲得項(xiàng)目,一道構(gòu)建生態(tài)圈。
比如地產(chǎn)商可以成為怡境國際的資本合作方,也可以成為資源生態(tài)的合作方,還可以成為建設(shè)生態(tài)的合作方等,最終怡境國際是可以和地產(chǎn)開發(fā)商一起進(jìn)行統(tǒng)一的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營。
怡境國際作為一家賦能型的企業(yè),將會(huì)在投資、建設(shè)等領(lǐng)域,增大賦能能力,旨在成為理想生活的賦能服務(wù)商,搭建生態(tài)圈,同道共生。